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感謝許多好朋友光臨我的部落格,看了各式各樣案件


~而還沒撥過電話的好朋友們歡迎你們提出問題,


我願意和你們1:1討論,


總是猶豫在猶豫只會讓您永遠買不到房子,


讓我知道你們的需求,替您評估


找出真正適合您的物件。


買房子是一輩子的事,把錢花在刀口上也是必然的!

 

請直撥0911-820-508  羅先生


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Q1 如何知道法院拍賣日期呢?
    
拍賣日期

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Q2 想要知道今天新的法拍屋物件? 點選下列即可尋找近期拍賣物件

 

文章分類上選擇您想要的區域物件,
文章搜尋也可以輸入關鍵字來做查詢。

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Q3 為什麼輸入「最新物件」的案號,找不到房屋的相關資訊?

  本站會優先曝光最新物件的基本資訊,如:地址、拍賣日期、案號
  等,更多詳細內容則需等候補齊,而後即可輸入「最新物件」內
     的案號搜尋物件。

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★☆★以下敘述比較白話,但句句事實,請勿見怪並見諒★☆★

★★★法拍屋無法入室內看,不要再詢問為何無法看室內【看的到室內不會是這種價位】★★★

★★★價格比市場優惠【請不要拿N年前的價格跟我比說很貴】★★★

★★★一般市場買賣與法拍物件本身就有差異性,請思考斟酌】★★★

★★★法拍物件都有附上地址,建議看完現場再來電洽詢★★★

★★★法拍都是投資價,也是買屋最低價的管道【如果法拍都覺得太貴,建議考慮一下自己的預算】★★★

★★★自備投標保證金兩成唯有台中保證金三成【這是法院規定】★★★

★★★可否貸款?只要自備款足夠,後續部分我幫您處理【特殊案件來電洽詢】★★★

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走吧,走吧,人總要學著自己長大,
走吧,走吧,人生難免經歷苦痛掙扎,
走吧,走吧,為自己的心找一個家。

——愛的代價
 

有一天你會知道,
人生沒有我並不會不同。
——當愛已成往事
 

有人問我你究竟是哪裡好,
這麼多年我還忘不了,
春風再美也比不上你的笑,
沒見過你的人不會明了。
——鬼迷心竅
 

我們的愛若是錯誤,
願你我沒有白白受苦,
若曾真心真意付出,
就應該滿足。
——領悟
 

要知道傷心總是難免的,
在每一個夢醒時分,
有些事情你現在不必問,
有些人你永遠不必等。
——夢醒時分
 

為你我用了半年的積蓄,
飄洋過海地來看你,
為了這次相聚,
我連見面時的呼吸,
都曾反覆練習。
——飄洋過海來看你
 

越過山丘,
才發現無人等候,
喋喋不休,
再也喚不回了溫柔。
——越過山丘
 

為你我受冷風吹寂寞時候流眼淚,
有人問我是與非說是與非,
可是誰又真的關心誰。
——為你我受冷風吹
 

感情不就是你情我願,
最好愛恨扯平倆不相欠,
感情說穿了,
一人掙脫的,
一人去撿。
——陰天

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【白羊座】

關鍵詞:沒有耐心

白羊座的人追求一份愛情,必然是熱情似火,窮追不捨,因為他們想在這個過程中享受到新鮮、刺激、不一樣的樂趣。然而愛情畢竟不是遊戲,一時的新鮮刺激並不能夠細水長流,當他們發現愛情遊戲不過如此時,沒有耐心的白羊是不會把精力浪費在這種轉瞬即逝的愛情拉鋸戰上的,還不如花精力在其他地方冒險,因此,愛情也注定過期變質。

【金牛座】

關鍵詞:敵不過時間

金牛在愛情方面,也許是最講究物質基礎的,對方沒有物質基礎,那麼自己將不會考慮與之牽手,如果自己也沒有物質基礎,也不會去高攀富有人群。似乎這種現實的愛情是合情合理的,只是他們沒有想到,愛情是會在奔波與等待的過程中慢慢發生變化,最後變質的,當他們擁有物質時,卻發現愛情早已在時間的推移中逐漸消失了。

【雙子座】

關鍵詞:付出與收穫不一致

雙子不輕易戀愛,來去如風的他們總覺得人生還有很多事情等著自己去完成,沒有愛情沒什麼大不了。可當他們決定愛了,便會付出自己的所有,只是這樣的付出往往不能夠換來自己所期望的結果,愛情又怎麼會不變質?當他們拖著疲憊的身軀行走在燈火通明的街頭,接到的是家人還有朋友的電話短信時,恐怕他們也會輕鬆瀟灑地放下愛情。

關鍵詞:家的感覺最重要

對巨蟹而言,家庭永遠是他們最大的羈絆。在沒有成立自己的家庭前,父母所在的這個家庭是自己最大的眷戀,而找到了自己的愛情時,巨蟹便會期盼著這份愛情能給他帶來家庭般的溫暖。可惜,當有一天敏感的巨蟹發現自己的期盼不過是鏡中花,水中月時,自己愛上的人根本沒有能力能自己一個家的感覺時,所謂的愛情,早已經發了黴,變了質。

【獅子座】

關鍵詞:放不下自尊

對獅子來說,愛情是一個能展現自己獨特魅力的舞台,在神聖的愛情裡自己扮演的一定是王,而不是被奴役的對象。可惜在生活中,不是所有的人都能夠一直駕馭在愛情之上,也不是如小說童話中一樣,世界是圍著自己轉的,當獅子發現自己在愛情中一直沒有尊嚴,回過神來的獅子可以想像有多失落,一旦失落,愛情也就隨之變質了。

【處女座】

關鍵詞:追求完美

處女座在愛情上或許是最苛刻的,他們似乎容不下愛情中存在的一丁點問題,但事實上,他們深知自己的缺點,因此會放寬心來接納愛情中存在的雜質。只是本性是很難改變的,當他們發現自己一味的忍讓與包容,卻並不得能得到一份理想的愛情,處女座們懷著滿心的期待,卻證實了自己的妄想,愛情自然將變質。

【天秤座】

關鍵詞:以物質為保障

天秤的人,往往會被打上表裡不一的烙印,尤其是對待愛情上,會讓人有些看不懂。在剛遇到愛情時,會表現得沒有太多慾望,因此能夠簡單而快樂,單純而美好,可是隨著時間的流逝,他們的心中的物質慾望似乎變得越來越強烈,想要得到很多很多的東西,因此愛情走向變質也成了必然的結局。其實他們需要的不是物質,而是物質給愛情帶的保障。

【天蠍座】

關鍵詞:激情易冷卻

天蠍對於愛情一直是保持著高度熱情的,並不是他們離不開愛情,而是把愛情當作一種生活的調劑,因為一旦擁有了愛情,生活的中心將會圍繞著它轉,人生也會因此變得多姿多彩。因此天蠍對待愛情也一直是傾盡所有地付出,轟轟烈烈地愛一場,可是激情並不能保持太久,當心累了,愛淡了,愛情也自然變質了。

【射手座】

關鍵詞:更看重自由

射手對待愛情的態度,一如他自己的個性,簡單瀟灑,他們認為也許愛情不能夠天長地久,綿綿無絕期,但是一旦擁有,就是要光彩奪目,否則枉來世間走一遭。可是,當射手發現這份愛情的光彩奪目是以自己最看重的自由為代價時,恐怕他是無法認同的,當他拈量一番,發現自由不可拋卻,或許再絢爛的愛情也最終會走向變質。


【摩羯座】

關鍵詞:抵擋不住物質慾望

摩羯人的愛情其實很古老,也很傳統,他最想要的不過是古詩詞中形容的「執子之手,與之偕老「那樣簡單而美好,想要的只是跟自己喜歡的人長相廝守。可惜世事難料,也許轉身一個剎那,自己的想法和說法都充斥著太多金錢及物質等慾望,當發現時,恐怕已經太晚,自己所希冀的古樸愛情除了變質而消失,還有什麼呢?

【水瓶座】

關鍵詞:友情至上

也許在一開始,水瓶的心中就不會認同愛情能夠永恆,因此他會把善始善終的感情放在友情身上,但儘管如此,水瓶還是很嚮往愛情,可是發現愛情帶來的一系列挫折,原來並不如友情帶來的穩定時,水瓶的心中將會懷疑這樣的愛情是否有存在的必要,當有這樣的想法時,愛情離變質已經不遠了,最終即使是孤單寂寞也將被友情帶來的歡樂所取代。

【雙魚座】

關鍵詞:被現實打敗

雙魚座的人總是在幻想自己的愛情是一場風花雪月的童話故事,可是現實往往是充滿了柴米油鹽,當前期的浪漫感覺全部被房價車價所取代,雙魚不得不開始正視自己的想法是不是太不實際,最終,敵不過現實的魚兒們選擇了向現實妥協,意味著他們的浪漫愛情劃上了休止符,再浪漫的愛情,也是會變質的。

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鮮少在媒體面前曝光的法拍界大老游世一,目前擔任台北市不動產土地開發都市更新協會首任理事長,近來為了都更議題親上火線,積極拜會地方首長及立委。游世一認為,阻礙台灣都更前進有3大原因─不合理稅制、無整體規劃、不想進步。

「別的國家是老屋加重課稅,但我們卻反過來,對新房子課重稅,目的是鼓勵大家不要進步嗎?」游世一大嘆,台灣老房子稅愈繳愈輕,一換到新房子房屋稅暴漲,誰會願意都更?偏偏老房子問題多,又妨礙都市景觀,政府卻沒有魄力解決。

 

他以中國都更為例,廣州楊箕村剛在10月完成村改,全村1496棟老屋全面拆除重建,6年完工政府還設席辦桌,村民叫好,而上海都更只花了10年就完成,整個城市景觀煥然一新,「台北這10年市容依舊,說要更新卻缺乏整體規劃,都在原地踏步。」

 

「都更法令再不修改,10年後只會讓台北變成菲律賓!」游世一批評,專家假藉高容積影響市容、天際線等反對高容積,但反觀香港、新加坡、上海全都開放容積,「哪個不比台北進步?」他呼籲政府,不提出高獎勵容積增加誘因,都更根本推不動。

 

游世一認為,不動產是經濟領頭羊,學者亂入已破壞產業幾10年來的努力,台灣正面臨嚴重危機,現在年輕人買不起房,何不祭出優惠都更,讓開發商廣蓋住宅,1戶換多戶,房子多也炒不起來,還能解決居住問題。他直言:「做不做純粹心態問題,政府要向下沉淪還是向上提升,完全在一念之間。」( 陳世峰/台北報導)

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在淡水開了5年計程車的錢大哥,給還在糾結「到底要先買車?還是先買房?」的朋友一句中肯到不行的解答:「除非你買的車跟我開的這台一樣會賺錢!」

拚了!大台北蛋殼區有房有車有生活

如果非要二擇一 當然買房先

從付出的成本跟獲得的價值來評估,答案再明白不過。同樣每月2萬塊支出,買車子的1萬拿去付車貸,1萬用來支應停車、加油、保修的開銷,得到的是一落地就打9折的車子,5年、7年後至少打到7折5折。如果把2萬花在房貸上,可以拚上總價6、700萬的房子,在2、3字頭的蛋白區、蛋殼區找屋,2房產品的選擇不少。

拚了!大台北蛋殼區有房有車有生活

錢大哥分享汽車銷售中心朋友的觀察,不少年輕人覺得買房無望,索性將1、200萬的預算都拿去買車,說有車好把咩、自備款比購屋低,較容易「脫魯」(擺脫魯蛇人生),但其實「想得不夠遠。」

【YAHOO好宅報報】走訪銀放貸部門得到的「銀行觀點」,絕對值得讀者參考。在銀行眼中,房貸雖然是高額負債,卻可以視為「好債」,因為是創造資產產生的負債,而非因為消費帶來的負債。而且自備款200萬,就可以拚上6、700萬的房子,300萬能拚上1000萬的房子,等於房貸讓你的資產總額快速擴大3倍以上!而且還不含房價增值的效應!談到年輕人把存款花在購車與車貸上,銀行也不諱言:「你知道的…,先買車會讓你窮。」

看準蛋殼區 有房有車一次「脫魯」

但又想買房又想買車,該怎麼辦?搶攻1~3字頭的蛋殼區,靠著低單低總,擁有2、3房的生活尺度,與執迷5、60萬一坪的蛋白區相比,足足省下一台雙B。而且房貸多談一點,連購車的預算都算進去,也不失為買房買車一次搞定的好策略。

拚了!大台北蛋殼區有房有車有生活

1. 1字頭蛋殼區:淡海、鶯歌、基隆暖暖。
曾經挑戰3字頭的淡海新市鎮,目前回防2字頭,但也出現部分建案廣告愈打愈「露骨」,甚至戶外廣告看板直接打上「1字頭房價」、「幫你付利息」吸客,比如房價1000萬,20年利息推估150萬,就以850萬成交。淡水河左岸的八里,也是1字頭,非河景宅的公寓大廈總價約在400~700萬間,走出戶外就有水岸綠地。

隨著台鐵捷運化,鶯歌房市討論度也提升,公寓每坪行情約在15萬以下、大樓16萬起、新成屋開價2字頭,開車走二高到市區上班也相當便捷。

基隆暖暖近年推出不少動著4、500戶的大型花園城堡社區案,靠著KTV、視聽間、籃球場、健身房、泳池、閱讀室、兒童遊憩區、上千坪的社區公園等全方位休閒公設,吸引一批又一批雙北首購家庭進駐。實際從基隆暖暖開車到台北市中心最快20分鐘,尖峰時段大概30多分鐘可抵達,雖然增值的空間相對較低,但對首購來說卻是經濟實惠又方便的選擇。

2. 2~3字頭蛋殼區:新北選擇多
雙北2字頭的蛋殼區目前有五股與樹林,要找行情落在2、3字頭間的蛋殼區產品則可以往七堵車站前七期重劃區、深坑、泰山、土城、汐止、三峽、丹鳳看屋。這些2、3字頭的蛋殼區,3房總價在1000萬上下,往往以一兩站捷運之隔比鄰行情5、60萬的蛋白區,像是新莊副都心站走機場捷運到泰山站,只差一站,價格就差快20萬,交通題材相對1字頭蛋殼區更具潛力,對預算有限的購屋族是極具吸引力的選擇。

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估價師談:如何判斷房屋的價值

為充分掌握房市脈動,並判斷合理房屋的價格與價值,避免房地產投資的盲目性,住展雜誌特別採訪了三位專業的不動產估價師,希望透過這次的採訪,讓消費者能輕鬆學習,並透過簡易管道判斷房屋價值。

隨著通膨議題及投資房地產的熱度升溫,許多人開始對房地產投資感興趣,特別是手中有閒錢、閒屋的人。但由於每個人看不動產的價值都有不同的看法與觀點,一般而言,屋主都覺得自己的房屋保養的好、離市區近、交通便利…等,覺得自己的房子價值高,可以賣個好價錢。而買方則覺得屋主的房子社區管理差、離市區近、噪音高、鄰接巷道狹窄出入不便…等,覺得房價太貴沒有那個價值。所以需要有公正、客觀、專業的第三者~「不動產估價師」,以科學的方法,準確地判斷出房地產值多少錢。那麼有什麼簡易的方式能夠判斷出房子的價值?


宏大不動產估價師事務所 執行長 郭國任 掌握估價六大法則 輕輕鬆鬆學得竅門
宏大不動產估價師事務所執行長郭國任,對於房價簡易評估的方法,提出了六大簡易估價的方法。

一、從附近新成屋價格推算中古屋~計算的方式為↓中古屋單價等於新成屋單價乘以【一減〈屋齡乘一%加五%~二十%經濟折舊〉】。在經濟折舊上,大台北地區內屋齡十年以上的中古大樓,經濟折舊一般為五%~十%,十年內的新大樓則降至○~五%,需求強烈地區不須進行經濟折舊,大台北地區以外區域的經濟折舊為十%~二十%,亦可以中古屋單價估算新成屋單價。

二、從租金報酬率估算合理房價~計算的方式為↓房價等於年租金除以年報酬率,目前平均住宅年報酬率二~二.五%,店面年報酬率二.三~二.八%,辦公室、套房年報酬率二.五~三.五%。

三、市價比較法~郭國任建議,多方探詢標的所在地的仲介公司及經紀人,並參考各仲介公司公佈的區域成交個案。

四、從法拍屋拍定價格估算~計算的方式為↓大台北地區房屋價格等於拍定價格除以○.八五~○.九五,其他區域,市價等於拍定底價除以○.七五~○.八五,精華區與房市較差的區域,法拍屋的拍定價格會接近或等同於市價。

五、詢問銀行~建議有融資需求者,可請銀行進行價格估算,以及預估可供貸款金額,但應注意銀行估價對於裝潢、增建,或非合法使用部分之估價均較為保守,買賣雙方均應考慮風險及需求,進行調整。

六、車位價格估算~計算的方式為↓平面車位等於房屋每坪單價乘以四~五倍,坡道機械式車位等於平面車位乘以○.六~○.七,機械車位等於平面車位乘以○.五~○.六,車位依所在樓層不同,每層價差約五~十萬元。
 

郭國任執行長認為,要評估合理的房價落點或區間,「勤作功課」、也就是要多花時間到建案工地或房屋個案多看多比較非常重要。


郭執行長認為,要評估合理的房價落點或區間,「勤作功課」、也就是要多花時間到建案工地或房屋個案多看多比較非常重要,因為天下沒有好康又便宜的房子會從天上掉下來,唯有自己多看、多聽、多比較,並多認識地產專業人士,多看地產相關新聞與資訊,再搭配估價師建議的幾個基本原則,郭國任說,判斷房屋價值的撇步說明了是「存乎一心」是也!


永慶不動產估價師事務所 所長 郭大誠 不同產品不同估法 不能一言堂七折八扣
對於房屋(包括預售、新成屋、中古屋)價格是如何估價出來的呢?永慶不動產估價師事務所所長郭大誠表示,預售屋價格決定於,「(土地成本+營建成本+管銷+正常利潤+預期通貨膨脹率,並加上未來可能景氣上漲空間(超額利潤)」而得。

郭大誠說,預售屋、新成屋、中古屋三種類型房屋性質略有不同,在房地產市場景氣熱絡時,預期增值心理影響,預售屋價格往往高於新成屋約一至二成,而在市場景氣較差時,預售時銷售情況不佳,在即將完工交屋時,則往往會有一至二成的折扣空間,在評估預售屋價格時需格外注意其景氣的好壞及時間點。郭大誠說,原則上,預售屋價格大於新成屋價格,新成屋價格又大於中古屋價格,主要因素為建物會折舊。

郭大誠所長也提出了房屋估價的三大基本方法給消費者參考,即「比較法」、「收益法」及「成本法」。比較法為以比較標的(案例)價格為基礎,經比較、分析及調整後,以推算勘估標的價格之方法。而收益法則以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益(總租金收入減相關費用),應用價格日期當時適當之收益資本化率(折現率),推算勘估標的價格之方法。至於成本法,則為求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本,扣減其累積折舊額或其他應扣除部分,以推算勘估標的價格之方法。
 

郭大誠所長提出了房屋估價的三大基本方法給消費者參考,即「比較法」、「收益法」及「成本法」。



估價的四大要領
對於如何掌握房屋估價的要領,郭大誠所長提出了四大要點,第一、要充份了解各類型產品的主要價格影響因素。如為住宅用不動產,則需生活機能、寧適度、交通便捷及綠地休閒設施等;如果是商用不動產則需注意人潮動線、停車設置、商圈腹地及大眾運輸。第二、了解相關法令與用途限制。第三、蒐集合適的比較個案(含租金、成本、收益、利潤等資料)。第四、分析案例並進行比較並選擇適當的估價法。

郭大誠表示,在比較法運用上,除就按例各項區位、個別條件與本案經比較調整外,在案例選取上需判斷案例價格合理與否,是否有偏離市場行情的情況,及就價格形成上與其具備條件是否吻合相當,譬如有室內裝潢、頂樓增建或未登記地下室使用的案例價格通常較高,但是資訊揭露不完全的情況下,一般估價人員或民眾不易察明,容易造成價格判斷失誤。


掌握好市場脈動
而運用收益法估價方面,郭大誠認為,在現今低利率時期,市場游資充沛的情況,近幾年房地產交易熱絡,房價屢攀新高,投資購屋者看的往往是房屋未來增值利益,而非考量可能之租金收益。郭大誠說,租金收益調整幅度遠落後於市場價格漲幅,兩者間連結已明顯脫鉤,產生嚴重不對稱性,在實際運用租金收益面推算房屋價格,需注意未來利率走勢及實質經濟情況能否支撐持續攀高的房價。

至於成本法估價,係就土地取得成本及建物興建成本,加上設計、管銷等費用及利潤,推算房屋合理價格。房價與土地成本大致呈現正相關情況。房價高,建商取得土地成本相對高,而建商取得土地成本越高,相對就必須賣更高價格,兩者互相堆疊下的結果就是推升房價。因此運用成本法估價時,對房價及市場脈動需具相當精準的掌握程度,不致於隨市場消息面起舞,高估房屋的價格。





風險高低細思量
郭大誠所長還提出估價運用場合及應注意的事項,他表示,一般住宅主要運用比較法,但須注意案例資訊揭露不完全(不夠透明)情況下,一般民眾不易察明,造成解讀錯誤,以致價格誤判。

而收益型不動產主要運用收益法,但須注意租金的合理性,是否為短期租約或免租金期優惠造成租金表價較高,或者因租方為特殊行業以致於租金較高、商圈變動造成未來收益增減。至於成本法主要運用於土地開發分析及新建建物的價格評估上,也須注意各項利潤與成本的配合及正確性(例如房價需搭配適當之建物成本、開發期長短與利潤風險之關係等…)。

郭所長提醒購屋者,不動產估價技術規則規定不動產估價師需採取兩種以上估價方法進行估價,以上建議為供一般民眾簡易評估用,是基本的估價概念。

對目前房屋開價與成交價差距大的看法,郭所長說,開價與成交價會有相當程度之落差,因為景氣好,建商會一直挑戰高價。建商開價會考量未來成本的變動,如果他把房子全賣了,此時他會面臨成本大幅上漲(通膨)風險或未來價格大幅上漲,未掌握到超額利潤,而減少他的獲利;至於消費者則要去判斷此價格在未來是否能夠實現?他說,建商開價與成交價差距還是要視個案而定,不是一言堂的能說是七折還是八扣的。


瑞普國際不動產估價師事務所 所長 吳紘緒 蒐集彙整成交行情 透過比較掌握買賣點
瑞普國際不動產估價師事務所所長吳紘緒表示,一般來說,判斷房子的價值可以經由以下幾種管道收集成交價格資訊:

一、不動產經紀公司~選擇一家品牌好、信譽好的仲介經紀公司向其詢問市場的買賣價格。因為具有一定規模的仲介經紀公司,其客源較為充足,且其從業人員每日的工作內容均與房地產買賣相關,最熟悉該區域在特定時點的市場買賣價格。

二、金融機構~一般銀行在核貸房屋貸款時都會要求消費者提供買賣契約書,並根據該地區房屋市場的買賣情況,及房屋的狀況評估該標的市場價值,以降低其放款風險,故其亦相當熟悉市場買賣價格。

三、買賣當事人~就是多詢問於近期內,曾買賣過同社區相同類型物件的屋主或該社區附近相同類型產品的住戶,打聽成交買賣價格,或在社區附近找找看有無正在出售的房子,參考其欲銷售的價格。

四、不動產相關網站~官方的內政部地政司、各縣市地政處及民間的住展房屋網等地產網站上,設置有成交資訊查詢系統,供消費者查閱,購屋者可以輕鬆的上網,即可充分掌握房市的真正的脈動與周邊房屋的最新成交價格。
 

吳紘緒所長說,透過比較個案法則,消費者可利用四大簡易管道蒐集的成交資訊,選擇較適當的參考標的。


吳紘緒說,透過比較個案法則,消費者可利用上述四大簡易管道蒐集的成交資訊,選擇較適當的參考標的,再根據房子在特定的時間、情況、地段、環境等各種因素進行修正,進而得出一個比較接近市場行情、能反映房地產真實價值的結論。

事實上,上述這些估價師提供的簡易估價理論與方法,在市場物件作定位修正時,都要依據精密的知識與豐富的經驗,如果不由經驗豐富、判斷力正確,且對地方上之不動產特性或交易習慣具備豐富知識之估價人員進行估價,可能無法準確地評估出該房地產的價值。

作為一門學科的房地產估價,是以房地產估價活動為研究對象,重點揭示房地產價格形成和運動的規律及其如何度量的科學。這門學科是隨著房地產估價活動的活絡而發展,同時反過來又指導和推動著房地產估價活動的發展和科學化、規範化,並提供給想一窺並進入不動產估價消費者的入門指引。

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常有朋友問;法拍流標最多幾拍?還會下一拍嗎?
羅凱告訴您;要有幾拍就有幾拍,別懷疑。
如果債權人一直提拍,也無人拍定。那就會一直拍下去
這樣的物件,有幾種可能性
1.凶宅
2.風水抗性
3.特殊產品(總價太高、占用)

不管是投資或是自助,
最後最後到了第三拍一定會出去
但會變得非常難標!
常在法院上演的,第一拍250 二拍200 三拍160!!!
最後標出價錢 285萬
一般流標後15~21天會打折後再出來,但是中間這段時間,會越來越多人知道消息。曝光越多,造成市場熱絡多了競爭者。

標法拍屋不是看拍次,而是價值
拍次僅供參考。

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房市向下盤跌,進場買房究竟是「撿便宜」還是「接刀子」?其實參考歷史經驗,房價下跌多半是資金大戶悄悄進場的好時機,再加上市場上「買方當道」已然確立,如果是自住、新婚等剛性需求,現在買房未嘗不是最佳時機。

現在買房適合嗎?3個說服你的理由。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

現在買房適合嗎?3個說服你的理由。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

房子買貴不能退差價,就怕自己變成投資客轉手的「最後一隻老鼠」,許多自住客抱持濃厚的觀望心態,就怕自己現買現套。

不過根據永慶房屋發布的房市展望報告,可以發現房價下修的格局已然確立,因此「最後一隻老鼠」絕對不會是現在進場的買方,相對的,現在買房還能因大量待售物件,換取更好的談判籌碼。

參照歷史經驗,可以發現諸如廣達電腦董事長林百里、聯電榮譽董事長曹興誠等人,都曾在房市地迷的氣氛中入市。《蘋果日報》報導指出,兩位科技大老都在SARS疫情收尾之時逢低買進不動產,現在價格早已不可同日而語。

此外,受到土壤液化、重劃區賣壓的影響,全台無論蛋黃區、蛋白區都可發現屋主心態鬆軟的跡象,「賣的多、買的少」也讓買方掌握更佳的議價籌碼,是過去10年多頭期未曾有的市況。

再加上目前進場看房的多半屬自住客、換屋客,都是對於居住有急切需求的族群,只要看到心儀的物件就可大膽出價,否則條件佳、價格優的房子,也會立刻被相同需求的人買走。

對此,包租公律師蔡志雄也建議買方,「投資的末路就是自住的天堂」。蔡志雄在奇摩地產專欄中表示,許多人「低點到了想等更低」「錯過低點不願追高」,導致一輩子都空手,「買房自住重點不是房價」

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撰文者:賴淑惠
這幾年,景氣不好,勒緊褲帶過日子的人真的很多,前幾天,我看到一個床墊廣告,廠商推出新方案,要大家如果買不起高級床墊,不如改用租的,「一個月花幾百塊,也能有頂級享受!」說真的,我有點傻眼,連床墊這種長期貼身使用的東西,現在也能租別人用過的?但,這樣的趨勢,卻已經是不可擋!

像是手機、電腦、印表機,都號稱一個月只要少少花費,就都租得到,「萬物可租」的概念,已悄悄變成一種流行趨勢,更別說,是動輒上千萬的房子,終生「以租代買」的概念,在年輕人間變成一種流行趨勢,反正這個社會對年輕人不公平,這是一種見招拆招的無言抗議。

有錢買車不買房?以租代買裝闊佬!

坦白說,我深深痛恨這個扭曲的社會,讓這些年輕人一出社會,就得被22K烙印羞辱的不公平待遇,對初出茅廬的新鮮人來說,這真的是不可承受之痛,最近,剛進公司幾年的弟弟跟我聊天時說,他很有自知之明,「我這輩子就是要租屋租到老的命!」聽完,我不禁嘆了口氣,這些孩子,在學校裡何嘗不是品學兼優?念的都是有名有姓、名氣響噹噹的國立大學,有的甚至是研究所畢業,卻在起跑點上,就已經欲振乏力。

但,我也見過鐵齒的年輕同事,每天高喊「只租不買」最聰明,宣稱死也不讓無良投資客賺,卻在領到年終後,一口氣把十萬元拿去當買車頭期款,還開心到處說,每個月只要付幾千元利息,車商還保證五年後,願意以二十萬回購,我不知道是這些年輕人是數學差,還是太過虛榮?

車子開了五年,繳了三、四十萬,最後只拿回二十萬,精打細算的車商二手賣出,還能再賺一筆,但買車的人,扣掉剩下的車貸,卻還得背上一筆債務,這樣的消費模式,哪裡聰明?說穿了,這不過是跟車商「租」新車,沒錯,我說的就是你!這種看似過著時尚又光鮮的生活,是時下很多年輕人生活的寫照。

頭過身就過!天長地久遠勝暫時擁有

我當然同意,「萬物可租」的新興潮流,是一種紓緩壓力的消費模式,在手頭窘迫的時候,更能暫解燃眉之急,但,倘若因為有這個選項,就一切都「以租代買」,這何嘗不是一種逃避心態?
 

我也有很多年收入一、兩百萬的朋友,明明小有積蓄,卻躊躇著不買屋,他們的理由千篇一律,都說買了房子壓力沉重,本來寬鬆有餘的生活,將面臨天崩地裂,與其如此,他們寧可等待房市崩盤,或是先租夠大的房子住,不肯遷就窩居,試問,這些高喊「房價過高,租屋最潮」的蝸牛族,心中不也是渴望能有一間屬於自己的房子?與其把埋怨當成潮流,不如放下奢侈的短線享受來得實際,相信我,買房子的絕對不是只有投資客,還有更多打落牙齒和血吞的薪水一族。

但,以我自己為例,我的第一間房子,自備款也只有一百萬左右,直到現在,我每個月有一半的薪水要拿去繳房貸,你問我會不會辛苦?當然!如果我只租不買,每個月扣掉房租,起碼可以多兩萬塊閒錢,加上年終,一年少說有三十幾萬,出趟歐洲、買一、兩個名牌包,絕對不成問題,但我很早就知道,我想要自己的窩,心意無比堅定。

也許,有人會覺得我老派,但,做為一個每天得工作十多個小時的苦情媒體工作者,下班回到家之後,癱軟在沙發上,無意識按著遙控器看電視,我很享受房子是屬於自己的感覺,儘管它只有小小10坪多,但完全擁有的感覺,滿足感無可取代,起碼我不用考慮牆壁能不能敲釘子,想要怎麼裝潢就怎麼裝潢,更不用擔心房東突然不租了,得到處找房子搬家!

只租不買,短期壓力當然比較小,可以過比較有品質的生活,但,在這個什麼都租得到的年代,我們似乎忘了真正「擁有」的感覺,給自己這麼多空間,看似減低了肩膀上的壓力,是不是也給了自己太多的藉口?
 

原文網址~請點這

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路沖概述
一般人都認為路沖對於房子或店面不好,都會避開路沖,但其實,路沖並不 一定是壞的,好的路沖也有,完全要視情形而定,不可一概而論。上圖的幾個店面就有好有壞了,讓我向大家一一講解,講解前,我們先假設上圖的寬度約為五百公尺,距離在風水學上是一個重要的考慮因素,不可忽視。
資料來源:http://www.d-disciple.com/fengsui/roadattack.html


基本概念
路沖情形的好與壞,完全決定於"我方能不能承受路沖的力量",能則好,不能則壞,原因是路沖本來就帶有生命之流,而生命之流本身是好的。能不能承受,就決定於路沖的強度和我方的格局。路沖強度大,但我方格局小,那 麼此路沖就會傷害我方,此路沖就算是煞氣,有如小貨車負重過量,貨物就成為傷害引擎的禍因了。如果相反地,路沖強度不大,我方格局夠大,則此路沖就也算是好,當然,如果此路沖能再強一點,那就更好了,強到跟我方格局相當,就完美了。
 

 


路沖的強弱,路愈長,其力量愈大,反之則愈小,路愈直,其力量愈大,也就是說,彎度能減少路沖的強度。我方的強弱,房子愈大,格局就愈大,房子的材料愈堅固,格局也愈大,房子的用途愈有力量 ,則其格局也愈大,如警察局,其格局當然比店面大了,總統府的格局就比警察局大更多更多了。總統府前有長而直的路直奔而來,那就非常好了,中外古人建造皇宮,前面故意建一條又大、又長、又直的大道迎面而來,這意味著人類對風水有著一種與生俱來的自然知覺。

甲商店
甲商店的情形並不好,因為店前面的路沖有好幾百公尺長,而且路又很直 ,這就太強了,一般商店是受不了的,做生意賺錢會不容易,必須改風水。


乙商店
乙商店就更慘了,它既有甲商店同樣的問題,而且它的門又比前面的馬路 為窄,於是馬路兩旁由大樓牆壁形成的連線(圖中綠色箭頭)就直接指著 店門,這種商店做沒多久就一定關門大吉。如果乙商店也當作是住家,則 家人易傷身,一定要更改風水才行。


丙商店
丙商店就反而沒有問題,它前面的馬路雖然也有好幾百公尺,但路卻是彎 彎曲曲的,氣流已經緩和下來了。而且前面彎路緩緩地直接過來,對丙商 店反而是好事,不過,它的大門絕對不可以比前面的路為寬,否則就會有 跟乙店面相同的問題。


丁商店
丁商店前面也有一條直路直沖而來,但這條路太短了,不但不會產生不良影響,反而對丁商店有好處,這種商店不必更改風水,而且不應該改,保持現狀可以賺錢。


戊商店
戊商店跟丁商店的情形一樣,前面有一條短的路直沖而來,但是戊商店並 不直接對著前面的路,而是有點偏移,這使得路的邊緣(綠色箭頭)直指著店門,這樣的情形是絕對不行的,一定要改掉。圖中顯示改掉過的情形,做兩道成直角的牆,進去的人必須轉九十度角,那麼前面來路的力量就減弱了。只要門前有不可避免的煞氣,一律使用這個方法來避掉。但請記得,不要只做一面牆而使得人可以選擇從左邊或從右邊進來,只能使用一邊,左邊或右邊都可以。


己商店
己商店就很好了,前面有短的路沖,再加上前面有圓環來緩衝力量,這種商店會賺錢。我以前上班的地方附近就有一家餐廳是這樣的情形,生意很 好。


路沖要點
看路沖的商店或房子的重點就是,路沖的力量你受不受得了?受得了的就是好,受不了的就是壞,非常簡單。

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【地產專欄】蔡志雄:買房怕買貴?試試攤平式買法圖說:買房從小換到大,輕鬆攤平不怕買貴。圖片來源:Flickr@準建築人手札網站 Forgemind ArchiMedia http://bit.ly/1yc6heG

隨著政府針對房地產的各項抑制措施,雖然房價尚未明顯下跌,但成交量卻首先遭殃,甚至引發房仲倒閉潮!這現象是否代表居住需求不高呢?其實不是,自住買方的需求一直都在,但最害怕的事情就是買房子買貴了。可除了等待房價下跌買在最低點,就沒有更棒的方法嗎?

小資族攤平式買房法

買房子首先想到的就是總價,以現在普遍每坪動輒4、50萬元以上的高房價,買個30坪就要1500萬,換算成每年的薪資,於是便有幾年不吃不喝才能買1間房子的說法。

不但購屋門檻很高一下子買不起,而且總價1000多萬元的房子萬一房價下跌當然也是頗為可觀,但以上所述都是一步到位的做法,其實買房子也可以跟買股票一樣,運用攤平式的買法。

一開始要先求有再求好

例如同樣要買30坪的房子,第1間先買15坪,先求有再求好,畢竟一開始家庭成員比較少,居住空間堪用就好,15坪大小同樣也可以貸款。這樣不但房價負擔立刻減少一半,而且只買15坪,就算房價下跌,損失也較少。

之後繼續努力,存夠了錢可以再買第2間15坪的房子,假如這個時候房價上漲了很開心,代表第1間買的比較便宜,反之,如果這個時候房價下跌也很開心,因為買第2間更便宜,這便是攤平式買法。

房價是賣便宜也買便宜

而且,運用這樣的方法,第2間房子還可以拿來出租,就算像現在租金投報率不高不夠付房貸本息也沒關係,只要多過房貸利息,等於是拿房客的租金補貼來買房子,減輕自己一部分的負擔。

過了幾年,隨著家庭成員增加有換大房子的需求,就可以將手上2間各15坪的房子出售,房價通常是齊漲齊跌,賣的價格便宜買也便宜,賣的價格貴相對再買也貴,售屋的價金應該可以換到30坪的房子。

想買房不要傻等最低點

通常價格最低點之後要有高點才能確認,買在最低點的當下根本不知道是最低點,所以不要一直等待買在最低點。運用攤平式買法,買房子不見得只能1次吃到飽,要分批才能吃到「寶」啊!

 

【地產專欄】蔡志雄:買房怕買貴?試試攤平式買法

 

【地產專欄】蔡志雄:買房怕買貴?試試攤平式買法

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最近跟朋友聊天,聊到購屋的過程,朋友老是抱怨房價太高,房價可以負擔的起的房子又不喜歡,悶悶鬱卒。 

  

我問他,都在哪看房子,看了什麼樣的房子。

他回答,都在新竹縣市一帶,看的多半是新成屋。

我問他,新竹買房子的痛苦指數已經比台北低很多,為什麼還是覺得很痛苦。

他回答,因為新成屋開價都比預售時來的貴,總覺得不甘心讓投資客賺錢。

我又問他,那為什麼不乾脆去買預售屋,這樣不怕被投資客賺錢,負擔的頭期款又可以分成一兩年來負擔。

他就回答,買預售屋看不到未來,有風險。

 

這就是問題了,不願意承擔風險但是只願意付有風險的價格,難怪買不到房子。當預售的建案出現時,別人買了房子,你有嗎? 沒有。

 

他說,很多新成屋投資客開的價錢都不合理,貴得離譜。

我又問,什麼是所謂的合理價?

他就說,喜歡的社區裡面xx樓層xx戶別才賣多少,為什麼我喜歡同一社區的不同樓層不同戶別就是比較貴。

 

問題又來了,當便宜的房子出現在市場時,你的動作有比別人快嗎? 你有馬上出價成交嗎? 沒有。是不是又抱著貨比三家的心態,想買更高樓層更漂亮的視野,看看是不是能更便宜。等到比價一圈回來發現那個房子真的便宜時,才發現已經出售了。於是又拿著已出售的價錢去談更高樓層更漂亮的視野,這是屋主願意出售嗎? 當然不願意,你只是別人眼中的笑話。即使是同一個社區,每一樓層每一戶別都是不一樣的。買房子又不是買可樂,相同商品可以比價,你可以拿家樂福的價錢跟大潤 發的價錢來比較。你拿低樓層跟高樓層做比較,你拿有視野跟沒有視野的房子來做比較,是不是跟拿蘋果跟橘子比較一樣可笑呢?

 

不是我要幫一些屋主講話,當你看到喜歡的社區一一成交時,你老是猶豫不決,明明知道行情總是比預售更貴,但總是停留在預售的價格,總是停留在一些低價出售的價格中。問題是,偏偏你喜歡的房子屋主總是不缺資金,也不急售,他並沒有賣的比較貴,他只是不想便宜出售而已。

 

他想賣的是市場價格你想買的是你心中的合理價格。問題就出在,市場價格跟心中的合理價格總是差距太大。我不得很不客氣的說,這就是為什麼買不到房子的原 因,因為你不想認清事實。當房價在漲,你總是覺得太高,總希望有一天崩盤,等到真正崩盤時,你又覺得風險太大,不想進場。

 

你 說,很羨慕我們已經有自己的房子了,而且現在已經買不到這種價錢了。我說,當初買房子的時候我們買得不算便宜,跟預售比較起來貴許多,跟一些鄰居比較起來 也不是最便宜的。但是我們有認清事實,既然沒有趕上預售,也沒有脫離當時市場行情太多,我們就買了,即便讓原屋主賺了一手。但是我們沒有抱怨,因為我們買了新成屋,沒有任何風險,讓原屋主賺了利潤,因為他承擔了風險,他有遠見有膽識。

 

買了房子,保本又抗通膨,我們很開心當初很果決的買了房子。你呢,還在繼續抱怨房價不合理,還在抱怨屋主賺太多,是房價真的太高讓你買不起房子,還是你的心態讓你買不起房子?

 

前幾年幫一位年輕小吃店老闆,30幾歲的他,本身現金充裕,但只是在市場觀看,無法下手。剛好在生活圈附近有法拍物件,在我的介紹下,他決定進場試試,也順利得標。

 

當時那間總共有17個人競標,可是那位朋友心理合理價格和我的估價有落差,認為沒那個行情。繳完尾款也和屋主談判交屋後,互動減少了,我也聽到不少的風聲耳語。

 

而最近那位朋友主動約我一個飯局。聊天的過程,他說『謝謝你。現在那間房子不僅有租金可收,還有仲介來詢問出價。也改變了本身對儲蓄理財的看法。』

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維冠大樓震倒,讓民眾開始正視建商品質。房地產專家認為,建商是否曾因財務問題,淪入法拍市場,是評選要點。
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自2014年以來,建商名下資產遭法拍的家數,逐年提升,光是今年3月,已公告將法拍的建商就有10家。幾乎是每3天就有1家建商資產遭拍賣。
 
此外,觀察近2年名下資產遭法拍的建商,物件法拍原因幾乎全與「拍賣抵押物」、「清償債務」和「給付票款」有關。寬頻房訊認為,以房市冷清的狀況,尤其中小型建商,特別容易因資金斷鏈或周轉不靈,而造成財務危機。
 
以今年3月10家名下資產遭法拍的建商來看,5家已停業、5家仍在營業中。房市名嘴Sway指出:「留意高槓桿操作建商所賣的預售屋,上市建商可觀察其現金流量,若建商有官司或被法拍,小心無法交屋。」
 
台中市建經協會理事長劉明宗表示,「民眾若看不懂品質,就要懂得去蒐集資料,法拍物件的查詢,是一個管道。」另外,若沒有主動提出售後服務、或是建築資歷淺、營建團隊默默無名的建案,都要審慎評估再出手。
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 寬頻房訊_金華房屋

去年遭經濟部鎖定的「全台10大閒置土地」,經過積極媒合後,目前只完成11.79公頃活化利用,還不到總面積1成。工業局表示,《產業創新條例》修法近日送行政院,新增「強制買回」規定,未來廠商2年內開發面積不到20%,將以低於市價的實價買回,預計年底前上路。
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許多工業區土地長期閒置,有的廠商因外在因素沒開發,有的擺爛坐等土地增值,工業局統計3年來,工業區土地地價上漲5到7成。到2月底為止,全國閒置工業土地面積仍有689公頃,但在行政院招商中心登記等著要土地開發的廠商,面積合計有285公頃,供需之間極不平衡。

 

工業局去年清查所轄開發工業區173處,選出「10大優先處理閒置土地」,總計有136.1公頃。其中最大的是屏南工業區內,由燁輝企業所擁有的28.9公頃空地。持有最久的是美達工業在新竹關西的大旱工業用地,持有22年。

工業局官員表示,這10大閒置土地經過媒合後,除屏南工業區已經與地方政府商談,擬設置屏南金屬高質專區,符合適地性(配合地方產業)發展外,桃園科技工業區的華亞科回應打算5年內蓋晶圓廠、彰濱工業區的億昇倉儲打算建廠自用,其餘多說是有意出售或出租。

因此最後確定能處理的面積僅有11.79公頃,占總面積不到8.6%,還有124.3公頃等待活化利用。

工業局官員陸信雄說,對於不開發的閒置土地,新修訂的《產業創新條例》草案規定,未來只要土地所有權人2年內開發不到建廠面積的兩成、廠房沒有機具、沒有營運中,符合三者任一條件,政府即會用「合理價格」買回。他強調:「合理價格指的是實價,不是亂喊的那種市價。」

工業局官員補充,此實價還要扣除政府處理作業成本,實際收購價會更低。

高力國際協理洪煥哲表示,工業用地投資熱潮在2012年到2014年是高峰,買方都是買進土地後、切割再出售,3年時間同一塊土地經手數個投資人,報酬率總共是200%~300%都有。

他說,但去年起因為房地合一稅上路,投資工業用地課徵所得稅,「現在有存貨的地主,要去化有難度」。

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PPo5F

隱隱雷神動 約約聞其聲 陰陰天之空 零零雨若至 戚戚君將留

隱隱雷神動 約約聞其聲 零零雨未至 戀戀吾亦留 悠悠共汝生


【早晨】

清晨的霧,

迷迷濛濛,

微光中像一層輕盈的面紗,

攏照著我的周圍。


清新的空氣,

緩緩滋潤我的心房,

嶄新的一天,

就此展開。

 

言葉之庭3456789cafe  

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33歲鄭姓男子見江姓屋主資金需求孔急,拿現金80萬元下訂,再以千萬元「芭樂票」欲拐騙江名下一間市價逾2千萬元的板橋國宅,但遭識破;鄭懷疑房仲從中作梗,涉嫌教唆小弟砸店。警方陸續逮捕鄭等6人,昨依組織犯罪等罪嫌送辦。

警方調查,鄭曾率眾暴力討債,自稱四海幫堂主,透過不知情仲介看屋,找尋下手對象。他向房仲及屋主誆稱自己是房產投資大戶,資金充裕,買屋不用銀行貸款,可直接開即期支票。

警方說,鄭去年11月28日看屋,得知屋主急著求售房屋變現,私下告知屋主「找代書處理,不用仲介」,再以現金下訂「裝闊」取信屋主,尾款全開芭樂票支付,並不斷催促江交出房地契過戶。房仲認為鄭買屋過於著急,提醒江慎防詐騙,江請教律師後,決定暫緩交易。

買賣破局後,鄭認為房仲作梗,上月13日涉嫌教唆綽號「CEO」的39歲簡男率翁、蔡、何姓男子及余姓少年等手下,在房仲還開店營業時,持棍棒敲破店家整片落地窗及大門,行徑囂張。

檢警前天起陸續拘提鄭等6人到案。鄭供稱,雙方有交易糾紛,未教唆小弟砸店,警方認定涉嫌重大,訊後依組織犯罪、恐嚇、毀損等罪嫌送辦。

林姓房仲負責人提醒,持房地契、印鑑、身分證件等即可辦理過戶,務必妥善保管,以免出現糾紛,或面臨「人去樓空」遭詐騙窘境。

疑行騙房產受阻 黑衣人砸房仲報復

新北市板橋的一家房仲業者,在12月13日,被4名不明的黑衣男子,砸店洩憤,警方根據監視器畫面,找到1名自稱「四海幫海鯨堂」堂主的主嫌,事後調查,砸店的目的,是因為懷疑房仲,從中作梗,害他們試圖行騙房產失敗,而上門報復。

監視器畫面,可以清楚看到,不明男子,身穿黑衣,還刻意把衣服的帽子拉起來,在房屋仲介的店面外徘徊,突然間,一群人就拿著棍棒,衝進騎樓,朝著門口的落地玻璃猛砸,瞬間整片玻璃碎裂倒塌,地板上全是碎塊。

這起房仲 砸店,發生在2015年12月中,1名簡姓投資客,透過房仲業者,想買一間位在板橋的國宅,市價2000萬元,但卻只付了80萬元的頭款後,就用各種理 由,不再支付後續金額,房仲業者察覺可能有問題,提醒屋主注意,沒想到交易破局後,簡姓投資客就找來鄭姓男子教唆4名小弟,砸房仲的店面洩憤。

相準屋主急著用錢,要拿80萬元,騙屋主盡快交屋,不過事蹟敗漏後,還責怪房仲業者從中作梗,砸店報復,這名有詐欺前科的假投資客,跟以四海幫海鯨堂自居的鄭姓男子,囂張再行徑,最後還是都被繩之以法。(民視新聞蘇晟維、張育睿新北市報導)

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Kevin法拍資訊代標、點交、專業法拍!

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地址:台中市西屯區重慶路142號

 

指名小羅~(全聯旁、近中義市場)

      

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【名人談房產】花460萬買到鬼屋!名嘴陳玲玲買法拍經驗分享

Yahoo奇摩房地產編輯部整理 圖片/陳玲玲提供

名嘴陳玲玲投資便宜法拍屋10年,眼光精準。名嘴陳玲玲投資便宜法拍屋10年,眼光精準。

由於大伯本身在做法拍屋生意,10年前,名嘴陳玲玲受到大伯影響,也開始對法拍屋產生投資興趣,當時她和先生每星期都會去看法拍屋,從不懂到懂,花了很長時間做功課,練就一身看法拍屋的本領。究竟該如何挑選便宜,又值得買的法拍屋?陳玲玲以過來人經驗跟大家分享。

購買法拍屋要留意週遭環境,你願意自住的轉手空間才會大。購買法拍屋要留意週遭環境,你願意自住的轉手空間才會大。

從失敗經驗 累積買法拍屋智慧

談到挑選原則,陳玲玲認為,儘量不要選擇1拍的法拍屋,因為1拍的價格頂多打到9折,和市價相差不遠,「最適合下手的是2拍屋,」陳玲玲指出。由於2拍價格大約是市價的5折,通常是最多人搶標的法拍屋,陳玲玲曾經看過上百人為了搶1間2拍法拍屋,擠在間小小的房間裡。

法拍屋品質參差不齊,搶標前一定要先多方觀察再下手。法拍屋品質參差不齊,搶標前一定要先多方觀察再下手。

至於最便宜的3拍房,陳玲玲反而認為,面對3拍屋更要特別小心,因為這些通常是在1拍、2拍沒人要,或是來不及賣的房屋,或許價格會更便宜,但房屋本身的條件會差了很多。
譬如10多年前,陳玲玲花460萬元買了台北郊區1間法拍屋,由於事前無法進去查看屋況,只能從外觀判斷,當時她覺得還不錯,於是馬上標下,等到她實際進屋後,才驚覺慘不忍睹。

陳玲玲首購自住的法拍屋,打造出老上海餐廳風格。陳玲玲首購自住的法拍屋,打造出老上海餐廳風格。

她笑說:「一進到屋裡,覺得根本是鬼屋啊!房子位在頂樓,裡面不但漏水,還到處都是壁癌,如果重新整修,至少要再花上幾百萬,加一加就跟和市售房價差不多,真是虧大了。」陳玲玲回想當時慘狀,直說相當後悔,後來她只好請大伯出面,將這間法拍屋原價脫手,不求賺錢,只求不賠本。

不經一事不長一智,陳玲玲後來買法拍屋,一定會到現場查看,發現有些3拍屋是位在路衝,有的在地下室,有的地基是三角形畸零地,有的連大門都沒有、牆也只剩下一半,門前還有一條大水溝,「這種房買來,不管要自住或租人,應該都沒人想要吧,」陳玲玲直言。

陳玲玲10年前買下新店重劃區法拍屋,房價現今翻漲3倍。陳玲玲10年前買下新店重劃區法拍屋,房價現今翻漲3倍。

法拍屋得標要訣:搶零頭,出手快狠準

號稱法拍屋達人的陳玲玲,10年前買的第1間法拍屋位在新店,實坪約35坪,當時底標是400萬元,她以456萬元得標,沒想到,如今這間房的行情已經漲到將近1,500萬元。
當初陳玲玲標下這間法拍屋後,先選擇自住,直到她和先生搬到美國,她才將房子出租。許多人也曾想以高價跟她購買,她卻堅持不肯,主因在於她看準這間房位於新店重劃區,未來還有合建機會,房價將有更大的增值空間。

法拍屋買賣經歷10多年,陳玲玲經手至少5戶。法拍屋買賣經歷10多年,陳玲玲經手至少5戶。

這10年間,陳玲玲又陸續進行多間法拍屋買賣,轉手大賺千萬元。問她要如何才能順利得標?她笑說祕訣在於「零頭」。舉例來說,大部分搶標者都會想要出個整數,如400或500萬,但陳玲玲會多個1、2萬,或1、2千,如451萬2千元,她常常就是贏在這1萬2千元。

陳玲玲買法拍屋,從失敗經驗學投資。陳玲玲買法拍屋,從失敗經驗學投資。

多觀察 法拍屋陷阱藏在細節裡

累積豐富的法拍屋買賣經驗,陳玲玲提醒有意購買者,由於法律規定法拍屋是不能進去查看,建議盡量選擇競標點交屋,一來不必擔心海蟑螂入住,也不必擔心前屋主霸著不走。
其它提醒包括,確認法拍屋是否為凶宅,否則日後不但自住不安心,想要轉賣也很困難。另外,法拍屋是現金交易,投標時,必須先繳交底標2成的保證金,如果沒得標,法院會退還保證金,但確定得標後,得標者必須在7天內,現金繳清房屋款項,想要買便宜的法拍房,要先做好資金準備。
最後陳玲玲提醒,多做功課,多觀察,事前做好保護措施,再進場,就不用擔心買錯房,還能如同陳玲玲,從法拍屋中撿到便宜,並獲利。

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